1958年至1977年，在新中国成立以后的很长一段时期内，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。

1978年，邓小平提出房改问题，拉开住宅商品化的序幕。

1984年9月，国务院发布123号文件《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》，第4条规定建立城市综合开发公司;第14条规定推进住宅商品化，采取全价出售、补贴出售或议价出租的办法。

1988年1月，国务院召开了全国住房制度改革工作会议，对全国房改工作作了部署，要求用三年时间全面铺开。

1992年，邓小平南巡提出“改革任重道远”，“胆子更大一点，步子更快一点”。

1998年7月22日的人民日报刊发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，中国正式步入房地产市场化时代。

在房地产“商品化”试水同时，一批批国有地产商应运而生，比如招商蛇口、中海、中房集团、华远等。中房集团成立于1981年，是中国最早成立的房地产企业，也是当时最大的房企。

1987年，现代科教仪器展销中心完成股份制改造，更名为“万科”，正式进军房地产行业。

1989年，王健林从部队转业主动请缨接手债台高筑的西岗区住宅开发公司（后改制为万达）

一大批重量级房企应运而生，包括碧桂园、雅居乐、保利地产、绿地集团、宝能集团、金融街……

其中，一位叫卢志强的也加入弄潮的队伍。

1984年，年仅33岁的卢志强已经成为了潍坊市技术开发中心的办公室副主任，适逢当年政府正在大力推行启动价格双轨制改革，联想、万科、海尔等民营企业先后成立，嗅到了风口的卢志强选择辞去了人人羡慕的“铁饭碗”，风风火火地加入到了创业大潮中。

1985年，卢志强创办了山东通达经济技术集团公司，开始进入教育和培训行业；3年后，中国推行住房改革，地产行业开始爆发，卢志强没有错过这个风口，开始进入房地产行业。

1988年，卢志强的地产事业开始向全国迈进，也是在那一年，中国泛海控股集团正式成立，注册资本高达40亿；

1994年，卢志强成立光彩事业投资集团有限公司，并因此结识了联想的创始人柳传志，在其介绍之下，卢志强加入了大佬云集的泰山会。

2015年，830亿元的身家让卢志强首次问鼎山东首富，排在胡润百富榜前十。巅峰时，卢志强的泛海帝国控参股逾40家上市公司，涵盖地产、金融、能源、科技等领域，总资产超过3000亿元。

2014年开始，卢志强带着泛海系在房地产这一传统主业之外，开始向金融和战略投资业务转型。随后便开始了在金融领域的疯狂扩张之路，通过系列资本运作，业务涵盖从银行、证券、期货、保险到信托、基金、担保、租赁、资产管理等领域。

泛海系不到两年便集齐了“金融全牌照”，除了民生证券、民生信托，还通过斥巨资等方式拿下亚太财险、民生金服控股、民生期货、民生保险经纪等核心金融平台。

在高杠杆效应的推动下，泛海系呈野蛮扩张之势。

泛海集团的营收从2014年的89.01亿元，暴涨至2016年的260.01亿元；2018年开始，泛海控股的金融板块营收占比超过地产业务。

2016年的“930”是一个分水岭，以北京发布楼市调控新政为首拉开了全国新一轮调控序幕，房地产进入史上最严最密集调控时代，包括限购、限售、限贷、限价、限商、限企、限地，提首付、上调房贷利率、增加土地供应和发展租赁市场等，仅2018年，调控次数高达400余次。

2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，开启了“房住不炒”新时代。

2018年，万科的秋季例会，用大字表明“活下去”让人历历在目。

在房地产蓬勃发展及泛海多元化拓展时期，泛海控股的业绩不断创新高的同时，负债也连年攀升。尤其是近年来地产金融政策不断收紧，再加上金融业务自身造血能力不够，过度依赖资本运作的玩法，让公司整体负债规模不断高企。

2011-2018年，不到10年，泛海控股的负债却增加了10倍以上，由149.65亿元飙至1836.67亿元，负债率常年在80%以上，2018年财务费用为23亿，比利润还高！

在市场环境好的时候高歌猛进，进行高杠杆的全面扩张，在风险来临时，而没有敏锐的嗅到危险，当疫情叠加地产行业下行，资金链就此绷紧，很难辗转腾挪。而当突如其来的金融暴雷，更是让其措手不及。

目前，泛海的股价仅剩1元左右，最高点，缩水约92.5%。

而除了泛海控股，A股也有十来只股票都面临被退市的命运。

目前A股房地产开发上市公司有112家，市净率＞1的，有47家；市净率＜1的，65家，其中包括万科、保利、绿地控股、华侨城A、新城控股等300亿以上的行业龙头。

时代在变，“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。”

小结：

1、避免杠杆多元化发展

2、避开非时代主流赛道